核心观点:
   
落子北京,项目优质,且对网络化布局具备战略意义。
   
10月28日晚,公司公告称以2.03亿元收购烜达丰胜100%股权,收购完成后间接获得“北京京东方物流配套”项目,项目合计建面5.79万方,其中一期1.1万方目前在租,二三期预计18年5月正式运营。项目地处北京经济开发区,园区产业以IT、高端制造业以及电商为主导,高端仓储下游租赁需求旺盛,我们预计北京项目仓储租金有望到达1.6元/平/天,工业办公楼租金达2.5元/平/天,无杠杆情况且谨慎假设下,预计北京项目租金回报率为8.6%,高于公司两个佛山项目的回报率,北京项目优质凸显。
   
前三季度公司主业业绩继续下滑,但有望迎来业绩拐点。
   
公司2016年前三季度实现营业收入12.2亿元,同比增5.66%;归属净利润810.2万元,同比下滑80.9%。福州地铁将于17年完工,百货主力店业绩将逐步恢复。公司商业地产预计16年4季度进入结算期,业绩将加快释放。
   
预计16-18年EPS分别为0.16/0.41/0.90元,维持“买入”评级。
   
在资产荒的背景下,物流地产开发资金闭环已经打通,目前行业景气程度与IRR回报率尤其像十年前的住宅地产,市场盈利具备持续性,对物流地产应该给予PE估值。而公司物流地产团队完备且主要负责人人脉及项目运营经验丰富,不到1年已有4个项目落地,尤其是本次落地的北京项目,项目优质,且对公司网络化布局具备战略意义,公司物流团队的拿地能力再次验证。预计公司16-18年EPS为0.16/0.41/0.90元,维持“买入”评级。
   
风险提示。
   
受制于供给,公司物流地产项目获取不及预期;公司是物流地产新进入者,招商存在不确定性;公司物流地产团队的运营管控能力有待进一步验证;公司物流地产项目后端退出存在不确定性。